2025년 부동산 상속·증여 감정평가 유의점

상속이나 증여 재산 중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 단연 부동산입니다. 부동산은 그 가액에 따라 상속세나 증여세 부담이 크게 달라지기 때문에, 정확한 재산 평가는 절세의 첫걸음이자 핵심이라고 할 수 있습니다. 특히 2025년을 앞두고 부동산 평가, 그중에서도 감정평가의 중요성은 더욱 커지고 있습니다. 정부의 공정과세 의지가 확고하고, 실질 가치를 반영하려는 노력이 강화되면서 상속·증여 시 부동산 감정평가에 대한 관심과 이해가 필수적인 시점입니다.

상속세 및 증여세법(이하 '상증세법')은 상속 또는 증여재산의 가액을 '시가'로 평가하도록 규정하고 있습니다. 여기서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다. 하지만 아파트와 달리 단독주택, 토지, 꼬마빌딩 등은 유사한 거래 사례를 찾기 어렵거나 객관적인 시세를 파악하기 힘든 경우가 많습니다. 이러한 상황에서 '감정평가액'은 매우 중요한 시가 인정 기준으로 활용됩니다. 본 글에서는 2025년 부동산 상속·증여 시 감정평가와 관련된 주요 유의사항을 심층적으로 살펴보겠습니다.

2025년 부동산 평가, 왜 감정평가가 중요할까요?

최근 과세 당국은 상속·증여재산에 대한 평가를 더욱 엄격하게 진행하는 추세입니다. 과거에는 기준시가(공시지가, 공동주택공시가격 등)로 신고하는 경우가 많았으나, 이는 실제 시장 가치와 괴리가 크다는 지적이 꾸준히 제기되어 왔습니다. 이에 따라 시가 반영률을 높이고, 과세 형평성을 제고하기 위한 방안으로 감정평가의 활용도가 높아지고 있습니다.

특히 2025년에는 이러한 기조가 더욱 강화될 수 있습니다. 정부는 조세 정의 실현과 공평 과세를 중요한 정책 목표로 삼고 있으며, 이는 상속·증여세 분야에서도 예외가 아닙니다. 따라서 시가 산정이 어려운 비주거용 부동산이나 고가 부동산에 대해서는 감정평가를 통해 그 가치를 보다 정확하게 반영하려는 노력이 확대될 가능성이 있습니다. 납세자 입장에서는 감정평가를 통해 예측 가능성을 높이고, 추후 발생할 수 있는 세무조사나 가산세 부담의 위험을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다. 반면, 감정평가액이 기존의 기준시가보다 높게 나올 경우 세 부담이 증가할 수도 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

2025년 부동산 상속·증여 시 감정평가 핵심 유의사항

부동산 상속·증여 시 감정평가를 활용하고자 할 때, 2025년을 기준으로 다음과 같은 핵심 사항들을 반드시 유의해야 합니다.

• 감정평가 시점의 중요성
• 상증세법상 시가로 인정받기 위해서는 감정평가액이 특정 기간 내의 것이어야 합니다. 상속의 경우 상속개시일(피상속인의 사망일) 전후 15개월 이내에 평가된 감정가액을 시가로 인정합니다. 증여의 경우에는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내에 평가된 감정가액을 시가로 봅니다. 이 평가기간 기준은 2023년 세법 개정을 통해 상속세의 경우 기존 6개월에서 15개월로 확대된 바 있으며, 2025년에도 이 기준이 적용될 것입니다. 따라서 상속 또는 증여 계획 시 이 평가기간을 정확히 인지하고 감정평가를 의뢰해야 합니다.
• 신뢰할 수 있는 감정평가기관 선정 및 객관성 확보
• 감정평가는 국가 공인의 감정평가사 또는 감정평가법인이 수행해야 합니다. 신뢰할 수 있고 경험이 풍부한 감정평가기관을 선정하는 것이 무엇보다 중요합니다. 특히 2025년에는 과세 당국의 감정가액에 대한 검증이 더욱 강화될 수 있으므로, 평가의 객관성과 합리성을 확보하는 노력이 필요합니다. 경우에 따라서는 2개 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 평균값을 활용하는 것도 고려할 수 있으나, 이는 비용과 시간 부담을 수반합니다. 중요한 것은 평가의 근거 자료를 충실히 확보하고, 평가 과정의 투명성을 높이는 것입니다.
• 감정평가서의 적정성 검토
• 감정평가서를 받았다면, 그 내용을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 평가된 가액이 주변 시세나 유사 부동산의 거래 사례와 비교하여 현저한 차이를 보이지는 않는지, 평가 방법론이 적절했는지 등을 살펴보아야 합니다. 만약 평가액이 지나치게 낮거나 높게 산정되었다고 판단될 경우, 그 사유와 근거를 명확히 확인하고 필요시 감정평가사와 협의해야 합니다. 세무 당국은 제출된 감정평가액이 불합리하다고 판단될 경우 이를 인정하지 않거나 재평가를 요구할 수 있습니다.
• 감정평가 수수료 발생 및 비용 대비 효과 고려
• 감정평가를 의뢰하면 당연히 수수료가 발생합니다. 이 수수료는 부동산의 종류, 가액, 평가의 난이도 등에 따라 달라집니다. 감정평가 수수료는 상속세 또는 증여세 신고 시 필요경비로 인정받기 어려울 수 있으므로, 감정평가를 통해 얻을 수 있는 절세 효과와 수수료 비용을 비교하여 실익을 따져보는 것이 중요합니다. 무조건 감정평가를 받는 것이 능사는 아니며, 상황에 따라서는 기준시가로 신고하는 것이 더 유리할 수도 있습니다.
• 시가 인정 범위 및 우선순위 숙지

• 상증세법상 시가로 인정되는 가액에는 우선순위가 있습니다. ①해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액, ②해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액, ③해당 재산에 대하여 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액 등이 우선적으로 시가로 인정됩니다. 감정가액은 이러한 시가 인정 범위 내에서 중요한 역할을 하지만, 다른 명백한 시가 정보가 있다면 그에 따를 수 있다는 점을 이해해야 합니다. 2025년에도 이 기본 원칙은 유지될 것이며, 감정평가액의 활용 빈도와 신뢰도는 꾸준히 높아질 것으로 예상됩니다.

감정평가 활용 시 기대효과와 주의점

부동산 상속·증여 시 감정평가를 활용하면 몇 가지 기대효과가 있습니다. 첫째, 기준시가와 시가의 차이가 큰 부동산의 경우, 감정평가를 통해 상대적으로 낮은 가액으로 평가받아 세 부담을 줄일 수도 있습니다(물론 반대의 경우도 가능합니다). 둘째, 객관적인 시세를 반영함으로써 과세 형평성을 높이고, 추후 발생할 수 있는 세무 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다. 특히 시세 파악이 어려운 단독주택, 다가구주택, 토지, 비상장주식 등의 경우 감정평가는 합리적인 가치 판단 기준을 제공합니다.

그러나 주의할 점도 있습니다. 감정평가액이 예상보다 높게 나올 경우 오히려 세 부담이 증가할 수 있습니다. 또한, 신뢰성이 낮은 감정평가기관을 이용하거나 불성실한 평가가 이루어질 경우, 과세 당국으로부터 해당 감정가액을 부인당할 위험도 존재합니다. 따라서 충분한 정보 수집과 전문가 상담을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

 

결론적으로, 2025년 부동산 상속·증여에 있어 감정평가는 더욱 중요한 고려사항이 될 것입니다. 세법 규정과 시장 상황 변화에 대한 지속적인 관심과 함께, 필요하다면 세무 전문가 및 감정평가사와의 사전 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 최적의 평가 전략을 수립하는 것이 현명합니다. 감정평가는 분명 유용한 도구이지만, 그 활용에는 항상 신중함과 철저한 준비가 뒤따라야 한다는 점을 기억하시길 바랍니다. 앞으로 발표될 관련 세법 개정 내용이나 과세 당국의 지침 변화에도 주의를 기울여야 할 것입니다.

 

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